Como fazer uma avaliação imobiliária

Para fazer uma Avaliação de um imóvel se faz necessário que o Avaliador, seja qualificado e que de preferência esteja devidamente inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários conforme determina a RESOLUÇÃO 1066 DE 2007 (INCLUI ATO NORMATIVO Nº 001/2011) Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

O Perito/Avaliador irá escolher dentre as várias metodologias aquela que mais de adeque ao imóvel ao qual este deseja avaliar. Iremos aqui utilizar o método de Avaliação Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é um dos vários métodos disponíveis. Para a sua correta aplicação porém faz-se necessário que o Perito/Avaliador tenha bastante conhecimento e experiência dos preços praticados na região aonde será feita a avaliação.

É de extrema importância que os dados coletados sejam o mais fiel possível e sejam coletados de forma séria e fundamentada de preferência que seja feita a ficha de cada imóvel. Podendo ser utilizado, tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado tipificado como de livre concorrência.

Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém, este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, locatários e prospects/ compradores, pois baseia-se unicamente na observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.

De acordo com Tavares, 2009 em Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador segue as vantagens e desvantagens do Método Comparativo Direto.

Vantagens do Método Comparativo:

1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

2. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).

5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).

6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável.

Desvantagens do método comparativo:

1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).

2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).

3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).

5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).

6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).

7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).

8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).

9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).

Desta forma, vamos expor de forma simples uma avaliação feita utilizando este método.

O primeiro passo é fazer a vistoria do imóvel a ser avaliado para que se possa conhecer todos os detalhes acerca deste. É importante ter acesso a escritura e planta do imóvel e caso não possa ser possível, que se tenha acesso a uma certidão atualizada deste. Informações, como nome do (s) proprietário (os), endereço do imóvel, matrícula deste junto ao cartório e prefeitura, dados da Rua, Bairro e Cidade são importantes, bem como do plano diretor da cidade para que se possa fundamentar bem o Parecer Técnico a ser escrito.

É importante sempre que possível conferir as medidas do imóvel principalmente quando se tratar de imóveis antigos pois é muito comum encontrar erros entre o tamanho real do imóvel e o que está em escritura ou cadastrado na Prefeitura. É muito comum em várias cidades principalmente as pequenas a omissão do tamanho real do imóvel afim de se pagar menos impostos.

O próximo passo é a coleta de Dados de Imóveis similares. Recomendamos visitar imobiliárias, sites de anuncios, a secretaria de finanças do município e o cartório da cidade, além de corretores autônomos que possam fornecer informações acerca de imóveis vendidos nos últimos seis meses de preferência e de imóveis a venda. Se for possível utilizar ao máximo imóveis que tenham sido vendidos a sua avaliação ter um grau de confiabilidade bem maior e uma margem de erro bem menor.

Na nossa planilha é possível se utilizar até dez imóveis para a sua avaliação o que de acordo com a NBR 14653 é um número suficiente para dar um grau de confiabilidade aceitável a sua avaliação.

Após o preenchimento correto do Quadro Amostral de Imóveis, a planilha irá calcular automaticamente a soma do m² das amostras coletadas e preenchidas no quadro amostral. Neste exemplo em número de 10 amostras que seria o cenário ideal.

Após esta etapa é feita a Determinação da Média Final, esta é calculada com base na Média Aritmética considerando o intervalo de 20% para mais e para menos como determina a Norma, desta forma espera-se que os valores discrepantes sejam eliminados. A nossa Planilha foi desenvolvida para fazer isto de forma automática.

Após esta etapa é feita a Tabulação Final, nesta etapa o Perito/Avaliador deve fazer o arredondamento dos valores, devendo este variar até o valor máximo de 1% o que serve para arredondar valores quebrados. Depois deve calcular o valor de Depreciação do imóvel (Veja como Aqui), depois deve-se preencher o Limite Superior e Inferior de Tolerância conforme o estabelecido na NBR 14653-1, devendo variar entre 1 e 10%, lembrando que quanto menor, maior o grau de precisão da avaliação.

Após todas estas etapas pode-se preparar o seu PTAM, sendo necessário para isso lembrar sempre de escrever de forma clara e segura, sem divagar muito. Faz-se necessário também colocar o máximo de anexos como cópias da escritura, certidão do imóvel, fotografias do imóvel a ser avaliado, fotografias dos imóveis que serviram de referência, dos anúncios, fichas de visita, plantas do imóvel e mapa de localização.

Lembre-se sempre de fazer um banco de dados com cópias das avaliações realizadas para que no futuro caso seja necessário você possa consulta-las como referência e até fazer a atualização de alguma caso lhes seja solicitado.